Антикризисные меры в сфере недвижимости и строительства

ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НЕДЖИЖИМОСТЬЮ

В России введен особый порядок сделок с недвижимостью для ряда иностранных лиц.

Со 2 марта 2022г. в России установлен особый порядок осуществления любых сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, с лицами «недружественных» иностранных государств (Указ Президента РФ от 01 марта 2022, № 81).

К «недружественным» иностранным лицам относятся:

• Иностранные лица, связанные с государствами, совершающими в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия (в том числе лица, имеющие гражданство этих недружественных государств, зарегистрированные, ведущие или извлекающие прибыль на территории этих государств);
• Лица, которые находятся под контролем вышеуказанных лиц, независимо от места их регистрации или места осуществления деятельности.

Ограничения распространяются также на сделки с «дружественными» иностранными лицами предметом которых, являются объекты недвижимости, в случае, если они были приобретены после 22 февраля 2022 г. у «недружественных» иностранных лиц.

Указанные сделки могут осуществляться только на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением инвестиций в Российской Федерации. Разрешение требуется как при покупке, так и при продаже недвижимости, т.е. при осуществлении перехода права собственности.

Ограничения не распространяются на:

• Сделки граждан РФ, имеющих ВНЖ в «недружественной» стране или двойное гражданство;
• Заключение договора участия в долевом строительстве, исполнение обязательств по ним резидентами с физическими лицами из «недружественных» стран;
• Сделки, при которых физические лица, связанные с «недружественными» иностранными государствами:
  o приобретают право собственности на недвижимое имущество у нерезидентов;
  o отчуждают право собственности на недвижимое имущество резидентам при условии зачисления денежных средств по таким сделкам на счета типа «С».

В указанных выше случаях разрешение на совершение сделки не требуется.

Юридические лица, связанные с иностранными государствами, могут осуществлять сделки с недвижимостью только, если они отвечают одновременно следующим требованиям:

• Находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц, в том числе в случае, если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, связанные с такими иностранными государствами;
• Информация о контроле над ними раскрыта контролирующими российскими юридическими или физическими лицами, налоговым органам РФ.

Перечень недружественных иностранных государств включает: Австралию, Великобританию, Государства - члены Евросоюза, Исландию, Канаду, США, Новую Зеландию, Швейцарию, Японию и другие.

РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

УПРОЩАЕТСЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В течение 2022 года будут действовать следующие правила:

Правительство РФ вправе установить особенности предоставления публичных земельных участков, в т.ч. дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.

В 2022 году может быть установлена льготная арендная плата в отношении публичных земельных участков.

Случаи установления, размер льготной арендной платы определяет соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления.

Размер арендной платы не может быть менее одного рубля и устанавливаться на срок более 1 года.

С момента опубликования Федерального Закона и до 01 марта 2023 года Арендатор публичного земельного участка вправе потребовать увеличение срока действия договора аренды дополнительно до трех лет.

Указанную возможность получают любые арендаторы при соблюдении двух условий:

• договор должен считаться действующим;
• отсутствие информации о нарушениях использования земельного участка.

Таким правом смогут воспользоваться даже имеющие задолженность по арендной плате арендаторы.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

В 2022 году упрощаются процедуры разработки и согласования градостроительной документации, проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам документации.

В течение 2022 будут действовать следующие особенности осуществления градостроительной деятельности:

1.Сокращается срок согласования проекта Генплана поселения, Городского округа, проекта документа о внесении изменений в соответствующий генплан.

В 2022 он не может превышать один месяц со дня поступления уведомления об обеспечении доступа.

2. Сокращается срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам генпланов, проектам ПЗЗ, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утвержденных документов.

В 2022 он не может превышать один месяц с момента оповещения жителей муниципального образования об их проведении до дня опубликования заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний.

3. Подготовка проектов изменений в Генплан поселения, городского округа, изменений в ПЗЗ может осуществляться одновременно с разработкой документации по планировке территории.

4. Правительством РФ устанавливаются случаи и порядок выдачи:

• Разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках:
• Разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов
• Необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Упрощается государственная регистрация объектов недвижимости (Зданий, строений, сооружений, машино-мест.)

В новой редакции ч. 15 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ устанавливается, что при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости государственным регистратором прав не проверяется:

• законность выдачи:
  o разрешения на строительство:
  o разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:
  o актов приемочной комиссии.
• законность направления уведомления о соответствии построенного/реконструированного жилого или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности;
• наличие правоустанавливающих документов на земельный участок под зданием/ сооружением, введенным в эксплуатацию;
• соответствие здания или сооружения виду разрешенного использования земельного участка и установленным ограничениям прав на землю.

Государственные и муниципальные образования могут в упрощённом порядке регистрировать объекты недвижимости.

Согласно новой редакции пунктов 6.1 и 6.2 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ, в срок до 2025 кадастровый учет и регистрация прав на объекты гражданской обороны (например, убежища), созданные до 27.12.1991 г., будут осуществляться на основании декларации о таком объекте. Регистрация иных публичных объектов (также созданных до 27.12.1991) будет осуществляться на основании выписки из реестра государственного или муниципального имущества.

УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Принят и вступил в силу Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ, который предусматривает, что Правительство РФ в 2022 году вправе принимать решения, предусматривающие:

• установление особенностей применения мер ответственности за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве;
• особенности включения объекта недвижимости в реестр проблемных, в отношении которого застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства объекта и (или) обязанности по передаче его дольщику;
• особенности и основания перечисления застройщику денежных средств участников, размещенных на счетах эскроу;
• особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• особенности внесения изменений в проектную документацию, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов;
• особенности и случаи проведения государственной экспертизы проектной документации;
• особенности подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений не ввод в эксплуатацию и др.

До 31 декабря 2023 года установлены особенности передачи объекта долевого строительства дольщику.

Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 N 442 в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 г. включительно установлены особенности передачи объекта долевого строительства, в том числе:

• срок передачи объекта застройщиком и принятия его участником долевого строительства по соглашению сторон может быть изменен в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же объекта недвижимости, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и без внесения изменений в проектную декларацию;
• застройщиком объекта могут быть направлены дольщику по адресу электронной почты, либо иным способом, указанным в договоре:

• сообщение о завершении строительства;
• предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи объекта.

• требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства;
• если иное не предусмотрено соглашением, застройщик возмещает дольщику расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра, подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства и другие.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ И МУНИЦИПАЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ ВВЕДЕН МОРАТОРИЙ НА ПРОВЕДЕНИЕ ПРОВЕРОК БИЗНЕСА ДО КОНЦА 2022 ГОДА ПЛАНОВЫЕ ПРОВЕРКИ

 В 2022 году не будут проводиться плановые контрольные (надзорные) мероприятия/проверки, в том числе в отношении зданий, помещений, сооружений, линейных объектов территорий, включая водные, земельные, лесные участки и др.

ПРОФИЛАКТИЧЕСКИЙ ВИЗИТ

 Контрольный (надзорный) орган вправе осуществить вместо планового контрольного(надзорного) мероприятия/проверки профилактический визит. Контролируемое лицо не вправе отказаться от профилактического визита в рассматриваемом случае.

 ВНЕПЛАНОВЫЕ ПРОВЕРКИ

 Проводятся исключительно по следующим основаниям:

 при условии согласования с органами прокуратуры:

• при непосредственной угрозе причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан, по фактам причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан;
• при непосредственной угрозе обороне страны и безопасности государства, по фактам причинения вреда обороне страны и безопасности государства:
• при непосредственной угрозе возникновения чрезвычайных ситуаций природного и (или) техногенного характера, по фактам возникновения чрезвычайных ситуаций природного и (или) техногенного характера:
• в случае необходимости проведения внеплановой выездной проверки в связи с истечением срока исполнения предписания о принятии мер, направленных на устранение нарушений, влекущих непосредственную угрозу причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан, обороне страны и безопасности государства, возникновения чрезвычайных ситуаций природного и (или) техногенного характера и в других случаях.

без согласования с органами прокуратуры:

• по поручению Президента РФ, Председателя Правительства РФ, Заместителя Председателя Правительства РФ;
• по требованию прокурора в рамках надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям и в других случаях.

с извещением органов прокуратуры в отношении некоммерческих и религиозных организаций.

 НЕЗАМЕДЛИТЕЛЬНЫЕ ПРОВЕРКИ

 Проводятся, если основанием для проведения проверок на объектах чрезвычайно высокого и высокого риска, на опасных производственных объектах I и II класса опасности, на гидротехнических сооружениях I и II класса являются факты причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан, вреда обороне страны и безопасности государства, возникновение чрезвычайных ситуаций.

   Обзор подготовлен

   руководителем практики недвижимости Мариной Токмаковой